2023 年 6 月 26 日の今日の住宅ローン金利: 金利が少しずつ上昇 (2023)

FAQs

2023年6月のフラット35金利はいくらですか？ ›

2023年６月の金利は1.76％（35年返済・融資率9割以下、新団信有）と2023年4月と同じ水準に戻っています。

住宅金融支援機構が発表している、「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によると、主要都市銀行の金利（中央値）は、変動型で2.475%、固定期間選択型（3年）で3.140%、固定期間選択型（10年）で3.540%となっています。 金利の推移を見ていくと、2010年以降、変動金利に変化はありません。

金利上昇局面では、貸出金利の利ザヤ拡大が見込める銀行や運用環境の改善が期待される生保など金融セクターなどにメリットがあるとみられている。 一方、有利子負債の大きな企業などにとっては金利負担が膨らむためデメリットに働く。

2023年3月のフラット35の金利は1.960%、フラット20の金利は1.800%と、いずれも2月から0.08%上昇すると予想します。

2023年6月のフラット35の金利は1.750%、フラット20の金利は1.320%と、いずれも5月から0.08%低下すると予想します。 モゲチェックとしては欧米の景気見通しや金融情勢を踏まえ、今後固定金利は低下トレンドになると予想しています。

2023年2月のフラット35（買取型）の最低金利は年1.88%となり、先月の年1.68%から年0.2%引き上げられました。

※2022年5月現在の情報をもとに筆者作成。 一方、各国の政策金利を見てみると、米国が0.75～1.00％、中国は3.70％であるなか、日本は短期金利で－0.10％、長期金利も0.00％という超低金利です。

みんなどれくらい借金をしているの？ 2020年の金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」によると、単身世帯は17.6%が借金をしており、平均残高は513万円（うち住宅ローン326万円）、2人以上世帯は42.9%が借金をしており、平均残高は1,609万円（うち住宅ローン1,480万円）となっています。

住宅ローンの頭金は購入金額の20％までが目安

頭金の目安としては、一般的に住宅購入価格の20％までが目安とされています。 例えば、5,000万円の住宅を購入する際に、頭金を20％にする場合は、1,000万円程度を準備するということになります。

2022年12月に日銀が長期金利の上限を引き上げたことを受け、2023年1月、大手都市銀行は10年固定型の住宅ローン金利を引き上げました。 今後日銀が短期金利を引き上げれば、変動金利も上がることが予想されます。

金利はいつ上がる？ ›

変動金利では、毎年4月と10月に金利が見直されるのが一般的です。 返済額が変わる場合は借りた時点から数えて6年目に変更されます。 金利が上昇したとしても、毎月の返済額が1.25倍以上にはならないというルールはありますが、毎月の返済額に上限はあっても、金利には上限がありません。

債券価格と金利は逆の動きをする、シーソーの関係になっています。 つまり、金利が上がると債券価格は下がり、金利が下がると債券価格は上がります。

住宅ローン金利が上がる理由

住宅ローンの金利の変動は、景気や物価、為替などの様々な環境が影響しています。 金利が高くてもお金を借りる人が増える為、金利が上昇します。 しかし、景気が悪くなるとお金の循環がわるくなり、購買意欲や投資が減る為。 金利が高いとお金を借りる人は減りますので金利は下がります。

住宅ローンの固定金利は今いくら？ 2023年1月時点で10年固定金利の最低金利は0.6％、35年固定金利は1.1％です。

金利引き下げが始まるのは2024年からで、同年末時に4.3％（前回4.1％）、2025年末は3.1％（前回と同じ）を見込む。 前回12月時点と同じく、景気に中立的な均衡金利2.5％を上回る水準が長期間続くと予想されている（添付資料表参照）。

この日銀の発表を多くの人は「事実上の利上げ」と受け取りました。 実際、上記のグラフのとおり、長期金利は2023年1月末時点で年0.5%近辺に位置しています。

昨年12月のFOMCで示された参加者の政策金利の見通しによると、2023年末の中央値は5.0％～5.25％、2024年末は4.0％～4.25％である。

米連邦準備制度理事会（FRB）は5月2・3日に開かれた米連邦公開市場委員会（FOMC）で、政策金利を0.25％引き上げる利上げ策を決めた。 2023年3月に利上げが開始されて以降、これで10会合連続での利上げであり、政策金利（FF金利の誘導目標）の水準は5.0％～5.25％となった。

【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。

住宅ローン金利引き上げいつから？ ›

2022年の最後に日銀の金融緩和政策が修正されたことにより、2023年1月には全期間固定金利と固定期間選択型が全体的に引き上げられました。 また、2023年4月には日銀の黒田総裁が任期満了となるため、日銀総裁が交代されるタイミングで金融政策が修正され、さらに金利が上昇するという意見もあります。

5 お借入れの上限金利は、年15％～20％です

利用者の皆さまの金利負担の軽減を図るため、法律が改正され2010年6月に上限金利が引き下げられました。 お借入れの上限金利は、借入金額に応じて年15%～20%となっています。

1.年収が300万円以下である

100万円の借金を抱えて「やばい」と言われるのは、年収300万円以下の人です。 日本には「総量規制」というルールがあり、消費者金融などで個人が借りられるお金に上限を設けています。 年収の3分の1を超える借入は、借金で生活が破たんするリスクが高いため、認められていません。

借金が200万円になった場合、キャッシングなどの返済期限は概ね5年以内（60回）となっており、毎月5万円以上を返済に回さなければいけなくなります。 さらに、複数の貸金業者から借入している場合や、返済期限が短い場合は毎月の返済額はこれ以上に多くなります。

毎月10万円ずつの返済を安定して継続できるのなら、借金300万円は3年から3年半程度で完済することも可能です。 15％なら利息は約84万円、10％なら約50万円程度です。 ただし、毎月10万円を3年から3年半の間確実に返済しなければなりません。

住宅購入は「年収の5倍までなら大丈夫」といわれますが、あくまで大雑把な目安にすぎません。 仮に年収が500万円なら2500万円が購入限度額になる計算ですが、これでは頭金や住宅ローンの金利が考慮されていないので、きちんと資金計画を立てる必要があります。

なぜなら、住宅の購入後も、生活費はもちろん、子どもの教育費、車の購入費用、車検代などがかかるからです。 ですから、家の購入後も、ある程度の貯金を残しておく必要があります。 具体的には、最低でも今かかっている生活費の6ヶ月分程度は確保しておきましょう。

一般的には、「物件価格の10%～30%」を貯金で支払えると良いといわれています。 たとえば、物件価格が3000万円の場合は300万円～900万円が目安になります。

アメリカの金利はどこまで上がる？ ›

政策金利の到達点見通しを上方修正

年内は11月、12月ともに0.75％ポイントの利上げを実施、2023年は2月に0.5%ポイント、3月に0.25%ポイントの利上げを実施し、政策金利を5.25～5.5％へ引き上げると予想します。

銀行同士がごく短期でお金の貸し借りをしている市場(コール市場)に日本銀行が介入して、大量の資金を供給することで市場の金利(コールレート)を0％近くに誘導する金融政策。 日本の不景気対策の1つ。

利上げすると、借入の支払利息が増えて企業の減収につながるとともに、企業は新規借入を控えるようになります。 その結果、企業の業績に悪影響が出て、株価は下落するのです。 ただし、利上げはあくまで景気の回復・拡大期に、経済の安定を図るために実施されるため、適切に利上げが実行されれば、株価への影響が少なく済む場合もあります。

2020年8月1日に0%に戻しゼロ金利政策に戻り、2022年4月5日に0.25%に上げゼロ金利政策も終了した。

A変動金利は半年ごとに金利が見直され、１０年固定金利はその名の通り１０年間、金利が変わりません。

これには大きく2つの要因があります。 1つはコロナ・パンデミックで景気が落ち込み、その対策として世界の中央銀行が景気刺激策として金融緩和を行ったこと。 そしてもう1つは、2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻です。

一般的には、担保が必要なものより不要なもの、使途が限定されているものより自由なもの、期間が短いものより長いものの方が、利率は高くなる傾向があります。 また、利率は、商品の値段と同様に、需要と供給のバランスによって決まります。 つまり借りたい人が多ければ利率が上がります。

金利が下がると、金融機関は、低い金利で資金を調達できるので、企業や個人への貸出においても、金利を引き下げることができるようになります。 また、金融市場は互いに連動していますから、金融機関の貸出金利だけでなく、企業が社債発行などの形で市場から直接資金調達をする際の金利も低下します。

固定金利は、長期金利に連動しますので、日銀が長期金利の代表とされる10年債の金利の上限を引き上げたことによって、固定金利も上昇しました。 一方、変動金利は、短期金利と連動しています。 その短期金利は、日銀の政策金利に連動します。

金利が上昇する理由は何ですか？ ›

お金を貸したい人（供給）より、借り たい人（需要）が多くなるとお金が不足しますから、 お金の使用料ともいえる金利は上昇します。 一般に、景気が良くなりつつあるとき（図参照） や、物価が上昇しようとするときなどにそれぞれ金 利が上昇するといわれています。

固定金利は定められた期間中は金利が上がることはありません。 全期間固定金利タイプの住宅ローンであれば、引下げ幅が返済中に変更になることはありません。 仮に長期金利が大きく上昇したとしても、既に返済を開始している人の基準金利は変わりません。

利息額の計算は、元金×利率×借入期間となりますが、分割返済の場合には、この元金は毎回の返済によって減っていきます。 したがって、正確には「利息額＝借入残高×利率×借入期間」となります。

2022年12月20日、日本銀行はそれまで「0.25％程度」としていた長期金利の上限を「0.5％程度」に引き上げた。 直後に0.5％目前まで急上昇した長期金利は一旦0.4％程度に落ち着いたが、市場における長期国債の売り圧力で再び上昇し、ついに1月13日に上限の0.5％を一時超えた。

FRBの政策金利は現在市場では2023年6月に政策金利5％でピーク、2023年の年末に利下げ開始が予想されています。

利上げは為替の変動要因の一つ

例えば、日本の金利が低く、米国の金利が高い場合、人々は金利が高いほうで預金や資産運用をしたいと考えるでしょう。 結果、円よりも米ドルの需要が高まるため、円の価値が下がり米ドルの価値が上がる、円安ドル高になります。

変動金利型では、半年ごとに借入金利の見直しが行われます。 一方で、毎月の返済額の見直しは５年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍が限度とされているケースが一般的です。

2023年1月のフラット35金利は、20年以下が1.32%、21年以上が1.48%と前月から0.03%引き上げとなりました。

フラット35 最低金利 いつ？ ›

2019年8月の住宅ローンの金利は、フラット35が史上最低金利となった。 また、各金融機関の変動金利も低下傾向の動きとなっている。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による、最長35年の長期固定金利住宅ローンです。 金利変動がないため、長期にわたる返済計画がたてやすくなります。 また、通常の住宅ローンで必要となる保証料は不要、繰上返済手数料も無料です。

〈ポイント２〉完済時の年齢（何歳までに返さなければならないか） 【フラット３５】や財形融資では８０歳としており、借入申込時の年齢から８０歳となるまでの期間が最長の借入期間となります（最長期間は３５年）。

変動金利では、毎年4月と10月に金利が見直されるのが一般的です。 返済額が変わる場合は借りた時点から数えて6年目に変更されます。 金利が上昇したとしても、毎月の返済額が1.25倍以上にはならないというルールはありますが、毎月の返済額に上限はあっても、金利には上限がありません。

2022年の最後に日銀の金融緩和政策が修正されたことにより、2023年1月には全期間固定金利と固定期間選択型が全体的に引き上げられました。 また、2023年4月には日銀の黒田総裁が任期満了となるため、日銀総裁が交代されるタイミングで金融政策が修正され、さらに金利が上昇するという意見もあります。

金利が上がるとお金を借りにくくなるため、企業は設備投資に消極的になります。 その結果、売上や利益が減って、株価が下がる傾向があるのです。 逆に、金利が下がるとお金を借りやすくなり、企業は設備投資を行い積極的に事業拡大します。 売上・利益が増え、株価が上がります。

まとめ 2022年8月の住宅ローン金利は、変動金利が0.3%台後半〜0.5%台前半、固定期間選択型がおおむね1%弱でした。 全期間固定金利のうちフラット35は、前月から0.02%上昇して1.53%となっています。

固定金利は定められた期間中は金利が上がることはありません。 全期間固定金利タイプの住宅ローンであれば、引下げ幅が返済中に変更になることはありません。 仮に長期金利が大きく上昇したとしても、既に返済を開始している人の基準金利は変わりません。